Le constat
Avec l’ajustement de la Loi énergie-climat, si vous êtes propriétaire loueur, il se peut que vous deviez faire des travaux dans votre logement si vous souhaitez continuer à le louer.
Si vous êtes propriétaire occupant, effectuer des travaux permettra d’alléger vos factures d’énergie et de valoriser votre bien, à terme, si vous avez comme projet de le vendre.
De ce fait, ceux qui ont des appartements mal notés ne pourront plus les louer (niveau G) ou verront le montant des loyers perçus gelé (niveau F). L’Etat les contraint donc à faire des travaux de mise aux normes afin d’obtenir une note énergétique plus acceptable.
Les conséquences directes qui découlent de ces nouvelles normes sont :
- La difficulté à vendre son bien si le DPE met en évidence une mauvaise classification énergétique
- L’impossibilité de mettre son bien en location
- Le gel des loyers
- La perte de la valeur du bien sur le marché, face à des programmes neufs ou des logements basse consommation.
La seule alternative reste la réalisation de travaux.
On le sait, les banques ne prêtent pas au-dessus de 35% d’endettement, ce qui peut constituer un frein à vos projets de travaux et rénovation.
Afin de les effectuer, vous aurez plusieurs possibilités :
- Emprunter la somme nécessaire
- Payer sur vos fonds propres
- Regrouper vos crédits si vous avez plusieurs prêts en cours
- Faire racheter votre prêt immobilier
Le conseil
Que vous soyez propriétaire de votre résidence principale ou investisseur aux multiples biens, faire des travaux dans votre ou vos logements aura des conséquences bénéfiques :
- Améliorer la valeur de votre bien et ses performances énergétiques dans les 2 cas
- Anticiper une future loi qui viendrait endurcir les règles déjà établies
Dans le cas d’un prêt bancaire :
- Bénéficier des taux encore relativement bas : il reste plus intéressant d’emprunter que d’utiliser son épargne dont le placement peut être rémunérateur.
- Conserver une épargne de sécurité pour pallier à tout imprévu
- Activer un mécanisme fiscal qui est le déficit foncier (si vous avez des appartements locatifs et sous certaines conditions). Cela pertmettra d’augmenter les rendements des biens loués.
Le déficit foncier
Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vos charges sont supérieures à vos recettes. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt lorsque vous réalisez certains travaux.
Les recettes correspondent principalement aux revenus fonciers perçus.
Les charges pouvant être déduites de vos revenus fonciers sont par exemple :
- les frais d’administrations et de gestion de vos biens
- le coût de divers travaux effectués
- ou encore les intérêts de vos emprunts.
Attention : Les conditions d’accès à cet avantage fiscal sont multiples (travaux déductibles ou non, plafonds de ces travaux et de la réduction d’impôt, maintien en location du bien, incompatibilité avec le régime micro-foncier, etc.).
Consultez-nous pour plus d’informations ou pour un calcul de ce déficit foncier.
Il existe d’autres possibilités, n’ayant pas le même intérêt que celui évoqué ci-dessus, mais qui vous permettront d’effectuer vos travaux.
Les autres solutions envisageables
Le regroupement de crédits
Il peut être envisagé si vous avez plusieurs prêts en cours (immobiliers, auto ..) et consiste à restructurer vos dettes en les rachetant toutes (ou partie) sur une durée et à un taux unique.
- Cela peut permettre de dégager une enveloppe travaux, grâce à la baisse de mensualité engendrée par l’opération
- Cela peut impliquer une augmentation du coût global de votre crédit
Le rachat de prêt immobilier
Il est une opportunité à envisager sérieusement pour libérer de la capacité d’emprunt ou donner une bouffée d’air à un budget serré, à condition que le rachat soit encore rentable.
Ça consiste à racheter votre prêt en cours avec un taux actuel (inférieur), il est possible de faire ainsi baisser votre mensualité, ce qui nous permettra d’adjoindre un nouveau prêt travaux sans augmenter votre taux d’endettement.
- En fonction du gain effectué grâce au rachat, le coût total de votre prêt restera inchangé
- Cela peut impliquer une augmentation du coût global de votre crédit
L’ECO PTZ
Il permet de financer des travaux de rénovation énergétique dans un logement. C’est un prêt sans intérêt d’un montant maximal de 50 000€. Il est attribué sans condition de ressources, mais vous devez être propriétaire occupant ou bailleur d’un logement depuis plus de deux ans.
- Le taux imbattable : 0%
- Des démarches fastidieuses et des délais parfois longs
Quels que soient votre projet, votre situation, vos doutes ou vos certitudes, contactez-nous !